Regulamin Wspólnoty Mieszkaniowej
przy ul. …………………………… w Ełku

Na podstawie przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) postanawia się, co następuje:

§ 1

1. Wszyscy właściciele mieszkań wyodrębnionych, lokali usługowych, pomieszczeń gospodarczych przy ul. ………………………… w Ełku tworzą Wspólnotę Mieszkaniową.
2. Wspólnota Mieszkaniowa powstała na podstawie przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) i zarządza nieruchomością zgodnie z przepisami rozdziału IV ustawy.
3. Wspólnota Mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

§ 2

1. Ilekroć w niniejszym regulaminie jest mowa o Wspólnocie, należy przez to rozumieć Wspólnotę Mieszkaniową określoną w § 1 regulaminu.
2. Ilekroć w niniejszym regulaminie jest mowa o nieruchomości wspólnej, należy przez to rozumieć nieruchomość położoną przy ul. …………………………., 19-300 Ełk oraz wszystkie elementy i urządzenia techniczne budynku mieszkalnego wielorodzinnego, wzniesionego na tej działce, nie służące wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali.

§ 3

1. Udział właścicieli w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokali.
2. Wykaz właścicieli, powierzchni będących ich własnością lokali oraz przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej na dzień uchwalenia niniejszego regulaminu stanowi załącznik Nr 1.

§ 4

Organami Wspólnoty są:
1. Zebranie Właścicieli lokali.
2. Zarząd Wspólnoty.

§ 5

Najwyższą władzą Wspólnoty Mieszkaniowej jest Zebranie Właścicieli lokali. Do jego wyłącznej kompetencji należy:
1. Uchwalenie regulaminu Wspólnoty.
2. Wybieranie i odwoływanie członków Zarządu.
3. Uchwalanie rocznego planu gospodarczego zarządzania nieruchomością wspólną.
4. Ustalanie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością.
5. Dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.
6. Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.
7. Udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej oraz zmian wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.
8. Wyrażenie zgody na połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokali.
9. Wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 ustawy.
10. Udzielenie Zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
11. Ustalenie wynagrodzenia dla Zarządu i Administratora.
12. Rozpatrywanie sprawozdania Zarządu, dokonywanie oceny jego pracy i udzielenie mu absolutorium z prowadzonej przez niego działalności.
13. Wyrażanie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.
14. Ustalenie zwiększonego obciążenia Właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

§ 6

1. Zebranie Właścicieli lokali zwołuje Zarząd co najmniej raz w roku, nie później niż do 31 marca.
2. Jeżeli Zarząd nie zwoła zebrania w terminie wskazanym w pkt 1, może je zwołać każdy z właścicieli lokali.
3. Zebrania właścicieli zwoływane są również na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez Zarząd.
4. O terminie zebrania, miejscu i proponowanym porządku obrad Administrator powiadamia wszystkich właścicieli na piśmie co najmniej 7 dni wcześniej.
5. W zebraniu właściciele mogą brać udział osobiście lub przez pełnomocników, udzielając im pełnomocnictwa w formie pisemnej.
6. W razie gdy lokal stanowi własność małżonków, na zebraniu wystarczająca jest obecność jednego z nich.

§ 7

1. Uchwały właścicieli lokali zapadają na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zebrania.
2. Treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zbieranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu zostanie powiadomiony na piśmie.
3. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną wg wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
4. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 lub większość udziałów należy do jednego właściciela bądź, gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie wg zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

§ 8

1. Wszystkie czynności niezastrzeżone dla Zebrania Właścicieli lokali wykonuje w imieniu Wspólnoty Zarząd i Administrator.
2. Ilekroć mowa jest o Zarządzie, rozumie się przez to osoby fizyczne, którym powierzono Zarząd.
3. Zarząd składa się z 3 osób fizycznych:
– Prezesa Zarządu,
– Zastępcy Prezesa,
– Członka Zarządu.
4. Oświadczenie woli za Wspólnotę składają przynajmniej dwaj członkowie Zarządu.

§ 9

1. Właściciele lokali uczestniczą w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ponosząc koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności:

A. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację.
B. Opłaty za dostawę energii elektrycznej cieplnej, wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej.
C. Opłaty na ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali.
D. Wydatki na utrzymanie porządku i czystości.
E. Wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy (Administratora).

2. Oprócz kosztów zarządu, o których mowa wyżej, właściciele ponoszą wydatki związane z utrzymaniem ich lokali (C.O., woda, śmieci).
3. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych do dnia 10-go każdego miesiąca za miesiąc bieżący.
4. W przypadku gdy opłaty o których mowa pkt 2 realizowane są za pośrednictwem Administratora, właściciele są zobowiązani do ich wnoszenia w terminie płatności zaliczek.
5. Właściciel jest zobowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie technicznym, przestrzegać porządku domowego, nie utrudniać korzystania z nieruchomości wspólnej innym właścicielom i współdziałać z nimi w ochronie dobra wspólnego.
6. Na żądanie Zarządu właściciel lokalu jest zobowiązany zezwolić na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub lokali w dodatkowe instalacje.

§ 10

Prawo kontroli działalności Zarządu i Administratora służy każdemu właścicielowi lokalu.

§ 11

1. Właściciel lokalu ma prawo do współ korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

§ 12

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

§ 13

Stawki opłat za dostawy i usługi podlegać będą zmianie stosownie do zmian wysokości kosztów związanych z tą dostawą lub usługą. O wprowadzonych zmianach Administrator ma obowiązek powiadomić pisemnie wszystkich właścicieli.

§ 14

Postanowienia niniejszego regulaminu obowiązują obecnych i przyszłych właścicieli lokali nieruchomości przy ul. ……………………………. w Ełku.

§ 15

Postanowienia niniejszego Regulaminu wchodzą w życie z dniem jego uchwalenia.

§ 16

W sprawach nie uregulowanych niniejszym regulaminie maja zastosowanie przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

§ 17

Regulamin zatwierdzono Uchwałą Nr … Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia …………… roku.

Załączniki:
Wykaz lokali ich powierzchnia i udział w nieruchomości wspólnej – Zał. Nr 1.
Wykaz nieruchomości wspólnych – Zał. Nr 2.

Załącznik Nr 2 do Regulaminu WM

Do nieruchomości wspólnej zalicza się:

1. Klatki schodowe, korytarze, przejścia i inne elementy służące do komunikacji wewnątrz lub na zewnątrz budynku w granicach nieruchomości (działki).
2. Piwnice, pomieszczenia, jeżeli nie zostały sprzedane jako pomieszczenia przynależne do lokali.
3. Fundamenty i inne elementy posadowienia budynku.
4. Ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi, balkonami i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach stanowiących część wspólną.
5. Dachy wraz z ich konstrukcją nośną, stropodachy, pokrycia dachowe oraz rynny, obróbki blacharskie, włazy, ławy kominiarskie itp.
6. Stropy pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami.
7. Przewody kominowe (wentylacyjne) wraz z kominami, bez kratek wentylacyjnych.
8. Instalacja elektryczna od złącza do indywidualnego licznika na wejściu do lokalu oraz urządzenia oświetleniowe umieszczone na zewnętrznych ścianach budynku i wewnątrz budynku w częściach wspólnych.
9. Instalacja wodociągowa od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku do trójnika, od którego odchodzi instalacja odrębnego lokalu (włącznie z zaworem).
10. Instalacja kanalizacyjna od ostatniej studzienki rewizyjnej na granicy posesji, poprzez studzienki przyłączeniowe, przy kanaliki, poziomy, piony do pierwszego trójnika na rozgałęzieniu do instalacji w lokalu a także zewnętrzne i wewnętrzne rury spustowe.
11. Instalacja centralnego ogrzewania (z wyjątkiem instalacji etażowych) wraz z grzejnikami, ponieważ pomimo umieszczenia ich w poszczególnych lokalach nie dadzą się bez wpływu na całość instalacji od niej oddzielić.
12. Pomieszczenie węzła cieplnego wraz z węzłem cieplnym, rozdzielnia elektroenergetyczne wraz z wyposażeniem, wiaty śmietnikowe.
13. Inne pomieszczenia gospodarcze służące danej nieruchomości.
14. Dźwigi oraz ich szyby i maszynownie.
15. Ściany działowe z wyjątkiem ścian usytuowanych wewnątrz poszczególnych lokali.
16. Konstrukcja balkonów wraz z balustradami.
17. Instalacja domofonów łącznie z osprzętem i urządzeniami w częściach wspólnych i lokalach mieszkalnych.
18. Instalacja centralnej ciepłej wody od pierwszego zaworu za wymiennikiem lub rozdzielaczem w węźle cieplnym łącznie z zaworem i wodomierzem służącym do pomiaru wody zużytej w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych.
19. Systemy i urządzenia służące ochronie przeciwpożarowej.
20. Inne instalacje np. instalacja odgromowa, antena zbiorcza, instalacja kablowa TV i inne, bez urządzeń i osprzętu w lokalach.
21. W przypadku, gdy współwłasność obejmuje działkę gruntu poza obrysem budynku, również obiekty znajdujące się na tej działce, mianowicie:
a) drogi, dojazdy, wjazd do garaży, chodniki, schody, murki, itp.
b) obiekty małej architektury – urządzenia placów zabaw, ławki, trzepaki
i inne urządzenia,
c) instalacje i urządzenia oświetleniowe oraz ewentualnie inne instalacje służące użytkowaniu terenu,
d) drzewa, krzewy, trawniki, kwietniki itp.

Do nieruchomości wspólnej nie zalicza się:
1. Okna nie stanowią części wspólnej, z tym że przy ich remoncie lub wymianie należy zachować dotychczasowy ich kształt i wymiary, w tym poszczególnych ich elementów, oraz ich zewnętrzną kolorystyką.
2. Gresy i podesty na balkonach nie stanowią części wspólnej.
3. Termostaty grzejnikowe (CO).
4. Zabudowa balkonów jest możliwa wyłącznie po uzyskaniu zgody Zarządu Wspólnoty.